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          星律說 | 房屋出租中的坑,房東不得不防

          作者:劉鵬 來源:星辰律師 時間:2020-07-08
          背景介紹
           
          本所劉律師最近接到了好幾個被“中介”所坑的“房東”的咨詢,挖坑一般套路如下:中介先與房東簽訂《資產管理合同》、《委托代理出租合同》等合同并輔之以《授權委托書》,再以大概一個月房租的成本獲得房屋出租權,然后出租給租客,中介一次性收取租客數個月的房租后消失不見,導致房東沒有收足相應的租金,租客卻要求提供與其所付租金相應的租賃期,因而釀成糾紛。
           
          對于以上情形,大家是不是很眼熟?這就是我們所說的“轉租套路”,這里面的坑都在哪里呢?
           
          法律術語當中,房東稱為出租人、中介(類似于我們說的二房東)稱為承租人、租客稱為次承租人。在正常的租賃法律關系中,轉租期限不得超過一手租賃期限,租賃期限最長不得超過20年。承租人遲延支付租金,次承租人又不代為支付的,房東有權收回房屋。
           
          但上述轉租套路中,中介并不是以承租人的身份將房屋轉租給次承租人,而是作為房東的代理人代為將房屋出租給租客,而代理產生的法律效果由房東承擔。那么,中介與租客簽訂的租賃合同實際上視為房東與租客簽訂的租賃合同。所以,在這個轉租套路當中中介收了房租就相當于房東收了房租,中介不向房東支付已收取租金月份的房租的,房東也無權直接收回房屋,轉租期限內房東仍有義務將房屋交付給租客使用,并且租賃期限受到中介與租客簽訂的《租賃合同》的約束。
           
           
          類似情形中,房東存在哪些風險?
           
          1.中介不向房東支付已收取租金月份的房租的,房東無權要求租客再支付相應的房租,但租客仍可以使用該房屋。
           
          2.若中介與租客簽訂《租賃合同》的租賃期限比中介與房東簽訂的授權文件時間長時,房東不能因與中介的授權到期收回房屋。例如:房東將房屋租給中介一年,中介將房屋租給租客三年,那此時租賃期限以三年為準。
           
          3.房東只能向中介主張承擔越權代理的法律責任,而中介早已人間蒸發,房租損失金額也有限,房東維權困難重重。
           
          那各位房東,在與中介簽訂合同時,如何識別轉租套路?
           
          轉租套路中常見的特征:
           
          1.中介往往打著公司的名義,最終卻以個人身份簽署合同。
           
          2.中介通過合同或授權的方式取得出租權限,并且會在合同或授權文件中約定該出租權不受房東限制。
           
          3.中介往往約定較長期限的免租期以及較低成本的違約責任。
           
          4.中介支付的押金往往較低。
           
          既然已經識別出風險,那么如何破解轉租套路?
           
          1.《房屋租賃合同》外的其他各種名目合同一律拒簽,如果要簽署最好找專業律師進行合同審查。
           
          2.拒絕提前簽署各類授權,確有授權必要的,務必嚴格控制授權范圍。
           
          3.可以與中介公司簽署合同,不與中介公司的員工簽署合同。維權時,找公司比找員工容易得多。
           
          4.在與中介公司簽署合同時,增加押金標準,提高違約成本。
           
          5、當中介人員通過與房東簽訂《委托代理出租合同》等各種合同的方式和以較低的租金和押金從房東處取得出租權,然后出租給租客,再一次性收取租客多個月租金后消失不見時,而房東無權要求租客再支付相應的租金,房東為此遭受損失,中介人員的行為可能涉嫌合同詐騙罪,房東可向公安機關控告,追究中介人員的刑事責任(注:合同詐騙的財物數額達到兩萬元以上即達到刑事追訴標準)。
           
          來源 | 鵬城說法
           
          鏈接 | https://mp.weixin.qq.com/s/uigx7Et1ZeLtJXEEm_EvFA
           
          圖片 | 來源網絡
           
          作者 | 劉鵬律師
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